임대차계약서에 서명했다고 곧바로 새 집주인이나 다른 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 것은 아닙니다. 이사와 전입신고, 확정일자는 각각 의미가 달라 시점을 구분해 챙겨야 합니다.
대항력은 입주와 전입신고가 기준
주택임대차보호법상 임차인이 주택을 인도받아 점유하고 주민등록을 마치면 대항력을 갖춥니다. 대항력은 두 요건을 모두 충족한 다음 날부터 발생합니다. 따라서 전입신고만 먼저 했더라도 실제로 집을 인도받지 않았다면 요건이 완성되지 않습니다. 반대로 입주했더라도 주민등록을 하지 않았다면 대항력이 생기지 않습니다. 주민등록 주소는 실제 임차 주택과 일치하도록 확인하고, 동·호수가 있다면 누락되지 않게 신고하는 것이 중요합니다.
확정일자는 우선변제권과 관련
확정일자는 계약서가 특정 날짜에 존재했다는 점을 공적으로 확인받는 절차입니다. 보증금에 관해 경매나 공매에서 우선변제를 받으려면 대항요건을 갖추고 확정일자도 받아야 합니다. 확정일자만으로 대항력이 생기는 것은 아니며, 전입신고와 입주만으로 확정일자에 따른 우선변제권이 완성되는 것도 아닙니다. 계약서 원본과 신고한 주소가 맞는지 살피고, 가능한 한 입주·전입신고와 함께 확정일자를 갖추세요. 다만 권리의 순위와 실제 배당액은 다른 권리관계 등에 따라 달라질 수 있습니다.
자주 묻는 질문
확정일자는 전입신고와 같은 날 받아야 하나요?
반드시 같은 날일 필요는 없지만, 우선변제권을 갖추려면 대항요건과 확정일자가 모두 필요합니다. 늦게 받으면 그 날짜가 권리 순위에 영향을 줄 수 있습니다.
계약서에 확정일자를 받으면 보증금이 보장되나요?
아닙니다. 확정일자는 보증금 반환을 보장하는 제도가 아닙니다. 우선변제 여부와 금액은 선순위 권리, 매각대금 등 구체적인 사정에 따라 달라집니다.