임대차 계약서의 특약은 임대인과 임차인이 합의한 내용을 구체화하는 약속입니다. 다만 계약서에 적었다고 해서 모든 특약이 그대로 유효한 것은 아닙니다. 서명 전에는 내용이 법에 어긋나지 않는지, 실제로 합의한 조건인지 확인해야 합니다.
합의한 특약도 법의 한계를 받습니다
수리비 부담, 반려동물 사육, 퇴거 때 원상회복 범위처럼 당사자가 정할 수 있는 사항은 구체적으로 합의해 특약에 둘 수 있습니다. 그러나 주택임대차보호법 등 강행규정에 어긋나 임차인에게 불리한 약정은 효력이 인정되지 않을 수 있습니다. 예컨대 법에서 보장하는 권리를 미리 포기하게 하는 내용은 문구만으로 유효해지는 것이 아닙니다. 특약의 효력은 문구와 계약 경위, 실제 합의 내용 등을 함께 살펴 판단합니다.
모호한 문구는 구체적으로 고치세요
‘모든 수리는 임차인 부담’처럼 범위를 넓게 정하면 어떤 수리까지 포함하는지 다툼이 생길 수 있습니다. 고장 원인, 부담할 비용의 범위, 처리 절차를 나누어 적는 편이 안전합니다. 구두로 약속한 내용도 합의가 있었다면 계약 내용이 될 수 있지만, 나중에 입증하기 어려울 수 있습니다. 계약서에 반영하고, 수정한 부분에는 당사자 모두 서명하거나 날인해 두세요. 이미 체결한 계약의 특약을 바꾸려면 상대방의 동의가 필요합니다.
자주 묻는 질문
계약서에 적힌 특약은 무조건 지켜야 하나요?
아닙니다. 법에 어긋나거나 합의가 없었던 내용이라면 효력이 다투어질 수 있습니다. 서명했더라도 구체적인 문구와 법적 제한을 따져봐야 합니다.
구두로 한 약속도 효력이 있나요?
당사자가 합의했다면 효력이 인정될 여지는 있지만, 합의 사실과 내용을 입증해야 합니다. 문자나 이메일 등 기록을 남기고 계약서에도 반영하는 것이 좋습니다.